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租屋停看聽
2016.12.01( 週四. )

<租屋停看聽>

 

學校校外租屋非常多,有離學校最近約3~5分鐘路程的玄奘路、芝柏街、元培街,以及離學校較遠10~15分鐘的大庄街、香北路、牛埔路、中華路等。也請學生在找租屋的同時注意自身安全,請結伴同行,簽契約也注意契約內容,以避免任何糾紛產生,選擇租屋除了環境、設施、租金外,消防設備也很重要,才能保障生命安全和財產。

 

※關於常見的租屋糾紛,大家可以藉由崔媽媽基金會案例來了解法律條文:

 

  首頁→崔媽媽出版品→租屋手冊

 

■租屋前:

 

    簽約前,務必要請房東出示身分證明、房屋所有權狀、房屋稅單或登記謄本,以確房東真實身分,是屋主或二房東;若是二房東,應請其出示與原房東所訂之契約書,瞭解到底有無可轉租他人的規定。

 

■租屋時:

 

    租屋時發現房屋有缺陷,則儘可能事前在租屋契約中載明修復的權責,及修復費用的分方式,以免日後發生糾紛。承租對象為二房東則需特別小心,以免將來二房東與房東解約時,招致自己的權益受損。應注意的事項有:

 

   (1)房東與大房東的租約是否即將到期。

 

   (2)二房東如果欲提前搬走,記得向二房東要回押金,否則大房東是不需對二房客負責。 

 

■租屋後:

 

    在契約中預留提前解約的條款(如扣一個月押金或代找下一個房客)以免住不滿意又無法搬家。

 

■消防安全不可少:

     租屋除了房間和租金契約,消防安全更是重要,檢查滅火器和其他消防設施是否正常,尤其滅火器有無過期,這點能反應房東是否用心照顧學生安全。

 

■關於押金請問:

 

(1)房東收多少押金,法律上有沒有限制?(收3個月租金額合理嗎?)(2)房東可主張押金「扣抵」哪些項目?(3)房東要求等最後一期水電瓦斯費結清後才返還,是否合理?(4)租期屆滿,房客有重新粉刷牆壁、回復原狀的義務嗎?

 

評評理:

 

Q:房東押金收3個月,合法嗎?押金數額,在法律上有無限制?

 

A:依照法律規定,押金,不得超過2個月房租總額,已交付者,如超過此限額,承租人得以超過部分抵付房租(土地法第99條參照)。但押金契約,仍成立生效,並不因超額而無效。房客(承租人)請求抵付時,建議應以存證信函通知房東(出租人),聲明抵付租金;不能以「拒繳」該額度租金作為消極抵制方式,以避免有「欠租」之違約情事發生。

 

Q:房東就押金可以主張「扣抵的項目」為何?

 

A:押金契約,係擔保「租賃所衍生債務」之契約,主要是指作為擔保「租金給付」及「損害賠償」之用。

 

一般而言,雖然「押金」應於租期屆滿時,無息全額返還房客為原則。但是,在例外的情形下,房東可以主張「扣抵」,項目包括:積欠之租金、水電費、瓦斯費、管理費等基於租賃契約所產生之費用、及房屋(含設備)毀損之修繕費用(以可歸責於承租人所致者為限,但如係因不可抗力或自然耗損所造之損害,原則上房東應依民法第430條自行修復)。

 

然而,雙方如就數額、項目有爭執時,可申請調解,房東宜先檢具相關費用之單據、發票,就損害項目拍照存證,以便行使權利時舉證之用。

 

Q:扣留全部押金,等到最後1期水電結清後才返還,合理?

 

A:租約到期時,房東應依約返還押金,房東如考量水電單據尚未到來而欲酌留部分押金,是合於社會常情的;但扣留全部的押金,欲待最後一期水電結清後才返還,則不合理。房客可以:(1)請房東向電力公司,申請結算至租期屆滿之日為止之費用,以利房客補繳或房東扣抵押金之計算。(2)也可依近2期之水電費、瓦斯費單據之平均金額,酌留之。

 

如房東不同意,而堅持要全部扣留者,房客應請其於雙方租約上載明:「押金○○元應於○○年○○月水電結清後返還。○○○(房東)簽章」,作為日後請求及結算之憑據。

 

Q:房客「回復原狀」之義務為何?

 

A:租期屆滿或租約終止後,房客有返還房屋(回復原狀)之義務。所謂的回復「原狀」,係指回復訂約當時之狀態、或經過正常使用後應有的狀況。例如:打孔(冷氣裝機)、牆釘除去後之修補等,應屬回復原狀之範圍。或者,經過一定期間的使用後,牆壁及其他設備難免會稍有髒污、或折舊情形。一般來說,房東不能要求「重漆牆壁」之回復原狀。

 

 

  因此,牆壁如無「顯然污損」(例如:房客的小朋友以牆壁為畫布,到處塗鴉等等),房東要求重漆應非合法。

 

(本故事感謝李明洲律師協助評理及叮嚀)

 

法令依據

 

1.         土地法第99條(擔保金額之限制):「前條擔保之金額,不得超過2個月房屋租金之總額。已交付之擔保金,超過前項限度者,承租人得以超過之部分抵付房租。」

 

民法第455條(租賃物之返還):「承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物;租賃物有生產力者,並應保持其生產狀態,返還出租人。」

最後更新日期: 2016-12-01